Kontrata e Qerasë — Detyrimet Tatimore dhe Regjistrimi

Kontrata e qerasë në Shqipëri rregullohet nga Kodi Civil (nenet 801–849) dhe nga Ligji nr. 29/2023 "Për tatimin mbi të ardhurat." Çdo marrëdhënie qeraje — qoftë për banesë apo për ambient biznesi — duhet të formalizohet me kontratë të shkruar. Kontrata verbale nuk njihet nga administrata tatimore dhe nuk mbron asnjërën palë në rast konflikti.

Elementet e detyrueshme të kontratës

Kontrata e qerasë duhet të përmbajë këto elemente: (1) identitetin e plotë të palëve — pronari (qiradhënësi) dhe qiramarrësi, me emër, mbiemër, numër ID/NIPT; (2) përshkrimin e pronës — adresën e saktë, sipërfaqen në m² dhe destinacionin e përdorimit (banesë, zyrë, dyqan, magazinë); (3) afatin — datën e fillimit dhe mbarimit ose specifikimin që kontrata është me afat të pacaktuar; (4) vlerën e qerasë mujore dhe monedhën (lekë ose euro); (5) kushtet e pagesës — afatin, mënyrën (bankë, kash), datën e pagesës; (6) ndarjen e detyrimeve — kush paguan taksat, shpenzimet e mirëmbajtjes, sigurimet; (7) kushtet e përfundimit të parakohshëm; (8) depozitën e garancisë (zakonisht 1–2 muaj qera).

Mungesa e njërit prej këtyre elementeve mund të sjellë probleme në regjistrim pranë ASHK-së ose në njohjen e shpenzimeve pranë DPT-së. Unë rishikoj çdo kontratë para nënshkrimit për t'u siguruar që plotëson të gjitha kërkesat ligjore dhe fiskale.

Sipas Ligjit nr. 29/2023 "Për tatimin mbi të ardhurat", të ardhurat nga qeraja tatohen me normë fikse 15% të shumës bruto. Mënyra e pagesës varet nga statusi i qiramarrësit:

Kur qiramarrësi është biznes (person juridik ose fizik tregtar)

Biznesi qiramarrës mban automatikisht 15% nga qeraja (tatim në burim) dhe e derdh pranë DPT-së deri më datën 20 të muajit pasardhës. Pronari individ merr vetëm 85% të qerasë. Shembull: qeraja mujore 150,000 lekë → biznesi paguan pronarit 127,500 lekë dhe derdh 22,500 lekë si tatim në burim.

Kur qiramarrësi është individ (jo biznes)

Pronari e deklaron vetë të ardhurën nga qeraja nëpërmjet deklaratës DIVA (Deklarata Individuale Vjetore e të Ardhurave) dhe paguan 15% deri më 31 mars të vitit pasardhës. Në këtë rast, asnjëra palë nuk mban tatim në burim — përgjegjësia është plotësisht e pronarit.

Vlera minimale e qerasë për qëllime tatimore

VKM nr. 469, datë 03/06/2015 përcakton çmimin referues: vlera minimale mujore për 1 m² sipërfaqe ndërtese të dhënë me qera është 0.3% e çmimit të shitjes së asaj zone. Edhe nëse kontrata deklaron vlerë më të ulët, tatimi llogaritet mbi çmimin referues. Shembull: apartament 70 m² në Tiranë me çmim shitjeje 190,000 lekë/m² → qeraja minimale referuese = 70 × 570 = 39,900 lekë/muaj.

Kontrata e qerasë ka dy detyrime regjistrimi të veçanta — njëri tatimor dhe tjetri pronësor:

1. Njoftimi pranë DPT-së (Drejtorisë së Përgjithshme të Tatimeve)

Çdo kontratë qeraje ku njëra palë është biznes (qiramarrës ose qiradhënës) duhet njoftuar pranë drejtorisë rajonale të tatimeve. Sipas legjislacionit tatimor në fuqi (Ligji nr. 9920/2008 "Për procedurat tatimore", i ndryshuar, dhe Ligji nr. 29/2023 "Për tatimin mbi të ardhurat"), tatimpaguesi që ushtron veprimtari duhet të njoftojë dhe të dorëzojë kopje të kontratës së qerasë ose aktit të pronësisë së ambienteve ku zhvillohet aktiviteti. Mosnjoftimi (mosplotësimi i detyrimit për regjistrim/përditësim të të dhënave) gjobitohet me 10,000 lekë për personat fizikë dhe 15,000 lekë për personat juridikë, për çdo shkelje (Ligji 9920/2008, neni 112, i ndryshuar me Ligjin 83/2022). Çdo ndryshim i vlerës së qerasë gjatë vitit (rritje ose ulje) duhet gjithashtu njoftuar brenda afatit ligjor.

2. Regjistrimi pranë ASHK-së (Agjencisë Shtetërore të Kadastrës)

Kontrata noteriale me afat mbi 9 vjet duhet regjistruar pranë ASHK-së (sipas Ligjit 111/2018 "Për kadastrën", neni 57); kontratat me afat mbi 1 vit mund të regjistrohen vullnetarisht. Ky regjistrim e bën kontratën të kundërshtrueshme ndaj palëve të treta — dmth i jep mbrojtje ligjore qiramarrësit edhe nëse prona shitet. Tarifa e regjistrimit paguhet nëpërmjet llogarisë bankare të ASHK-së ose online nëpërmjet e-Albania.

Qiramarrësi biznes ka detyrim të dyfishtë

Qiramarrësi biznes duhet: (a) të njoftojë DPT-në për kontratën brenda 30 ditëve nga regjistrimi i veprimtarisë, (b) të regjistrohet në përgjegjësinë tatimore të "Tatimit në Burim" për të deklaruar dhe paguar tatimin mbi qeranë çdo muaj, dhe (c) të paguajë qeranë me faturë tatimore. Unë kujdesem për çdo hap të këtij procesi për klientët e mi.

Ligji shqiptar ofron mundësi të kufizuara zbritjesh për pronarët që japin pronën me qera. Është e rëndësishme t'i njohësh këto zbritje para se të llogarisësh fitimin neto nga qeraja:

Shpenzimet e mirëmbajtjes dhe amortizimit

Pronari mund të zbresë shpenzimet e mirëmbajtjes së zakonshme të pronës (riparime, lyerje, sisteme ngrohje/ftohje) nëse ka dokumentacion (fatura) që provon pagesën. Amortizimi i ndërtesës (zakonisht 5% në vit sipas ligjit) mund të zbritet nëse pronari është i regjistruar si person fizik tregtar.

Shpenzimet e sigurimeve dhe taksave vendore

Sigurimi i pronës, taksa e ndërtesës dhe çdo shpenzim i lidhur drejtpërdrejt me pronën e dhënë me qera janë të zbritshme. Taksa e ndërtesës për prona të dhëna me qera (jo rezidenciale) llogaritet me tarifë biznesi — më e lartë se ajo rezidenciale.

Kufizime të rëndësishme

Zbritjet aplikohen vetëm kur pronari deklaron si person fizik tregtar me libra kontabël. Individi i thjeshtë që jep pronën me qera pa u regjistruar si tregtar paguan 15% mbi shumën bruto — pa mundësi zbritjesh. Nëse keni mbi 2–3 prona me qera, unë rekomandoj regjistrimin si person fizik tregtar — kjo ul ndjeshëm tatimin efektiv nëpërmjet zbritjeve ligjore. Unë llogarit variantin optimal për secilin klient.

Nga puna jonë me kontratat e qerasë, hasim të njëjtat gabime të përsëritura:

Gabimet e pronarëve

• Mosdeklarimi i qerasë: Shumë pronarë mendojnë se qeraja ndërmjet individëve nuk tatohet. Gabim — 15% është i detyrueshëm. DPT-ja kontrollon nëpërmjet kryqëzimit të të dhënave (kontratat e regjistruara, konsumin e energjisë, adresat e bizneseve).
• Deklarimi i qerasë nën vlerën minimale: Pavarësisht vlerës në kontratë, tatimi llogaritet mbi çmimin referues të VKM 469/2015. Deklarimi i vlerës më të ulët se referuesi sjell rillogaritje dhe gjoba.
• Mosmbajtja e dokumentacionit: Kontratat, mandatet e tatimit në burim dhe faturat duhet ruajtur të paktën 5 vjet për qëllime tatimore; nëse mbani kontabilitet biznesi, dokumentet ruhen 10 vjet (Ligji 25/2018).

Gabimet e qiramarrësve (biznese)

• Mospagesë e tatimit në burim në kohë: Tatimi dorëzohet deri më datën 20 — vonesa sjell gjobë 0.06% në ditë mbi shumën e papaguar, plus gjobë fikse.
• Mosregjistrim në përgjegjësinë tatimore: Biznesi që paguan qera por nuk e mban tatimin në burim mbahet përgjegjës për gjithë tatimin plus gjobë 50% të shumës së tatimit që duhej mbajtur (Ligji nr. 9920/2008, neni 117/b). Nëse e mban tatimin por nuk e deklaron/derdh, gjoba shkon 100% (neni 117/c).
• Pagesa e qerasë cash pa faturë: Çdo pagesë qeraje duhet dokumentuar. Pagesa cash mbi 100,000 lekë (B2B) ose 500,000 lekë (individë) pa transfer bankar konsiderohet shkelje.

Unë ndihmoj klientët e mi të shmangën secilën prej këtyre gabimeve nëpërmjet një sistemi të strukturuar kontrolli.

Që nga 2020, regjistrimi i kontratave të qerasë pranë ASHK-së mund të bëhet plotësisht online nëpërmjet portalit e-Albania. Procesi elektronik eliminon nevojën për paraqitje fizike pranë sporteleve kadastrale.

Hapat e regjistrimit elektronik

1. Hyni në e-Albania me kredencialet tuaja (ID ose eID dixhital)
2. Zgjidhni shërbimin "Aplikim për regjistrimin e kontratës së qirasë" (kodi i shërbimit 9458)
3. Plotësoni formularin elektronik me të dhënat e pronës, palëve dhe kushteve të kontratës
4. Ngarkoni dokumentet — kontratën e nënshkruar (skanuar), dokumentin e identitetit të palëve, certifikatën e pronësisë
5. Merrni numrin unik të referencës për ndjekjen e statusit
6. Paguani tarifën brenda 30 ditëve kalendarike nëpërmjet bankës, postës ose kartës online

Afatet dhe kostoja

ASHK-ja dërgon faturën për shërbimet kadastrale brenda 2 ditëve pune nga regjistrimi i kërkesës. Pas konfirmimit të pagesës, kërkesa kalon automatikisht për trajtim. Tarifa varet nga vlera e kontratës dhe zona kadastrale. Mospagesa brenda 30 ditëve sjell anullimin automatik të kërkesës — dhe procesi fillon nga fillimi.

Regjistrimi elektronik është mundësi e shkëlqyer, por kërkon saktësi në plotësim. Unë realizoj regjistrimin elektronik të kontratave për klientët e mi, duke siguruar dorëzim korrekt nga hera e parë.