Tatimi mbi Qeranë për Pronarë të Huaj — Guida e Plotë 2026

Shtetasit e huaj që zotërojnë pronë në Shqipëri dhe e jep me qira i nënshtrohen tatimit shqiptar mbi atë të ardhur nga qiraja, pavarësisht se ku banojnë. Shqipëria takson të ardhurat me burim shqiptar si për rezidentët ashtu edhe për jo-rezidentët. Të ardhurat nga qiraja e pronës shqiptare janë konkretisht të ardhura me burim shqiptar sipas Ligjit nr. 29/2023 "Për tatimin mbi të ardhurat".

Norma kryesore: 15% mbi të ardhurat bruto nga qiraja. Ndryshe nga disa vende evropiane ku zbret shpenzimet para llogaritjes tatimit mbi të ardhurat nga qiraja, qasja e Shqipërisë për shumicën e pronarëve individualë është më e thjeshtë: tatim mbajtje 15% mbi qiranë bruto të marrë, i mbledhur në burim kur qiramarrësi është biznes ose nëpërmjet deklaratës vjetore DIVA kur qiramarrësi është individ.

Kjo normë zbatohet për qiratë rezidenciale afatgjata dhe shumicën e marrëveshjeve të qirasë komerciale ku qiradhënësi është individ (jo entitet biznesi). Nuk zbatohet nëse keni qira afatshkurtra nëpërmjet Airbnb ose Booking.com — ai skenar trajtohet ndryshe dhe mbulohet në seksion të dedikuar më poshtë. Shiko guidën tonë mbi tatimin mbi qeranë për pasqyrën e plotë të rregullave të tatimit mbi qiranë.

Për qiratë rezidenciale ose komerciale afatgjata ku qiramarrësi juaj është kompani ose entitet tjetër biznesi, ligji shqiptar kërkon nga qiramarrësi të veprojë si agjent i mbajtjes:

• Qiramarrësi biznes mban 15% të qirasë bruto mujore nga çdo pagesë ndaj jush
• Qiramarrësi derdh shumën e mbajtur drejtpërdrejt tek DPT-ja në emrin tuaj
• Ju merrni 85% të qirasë — 15% tjetër shkon direkt tek autoriteti tatimor
• Qiramarrësi duhet t'ju sigurojë certifikatë mbajtjeje tatimore me shumat e paguara dhe të mbajtura, të cilën e përdorni si dokumentacion për deklaratën tuaj vjetore DIVA

Nëse qiramarrësi juaj është individ (jo kompani), nuk kërkohet mbajtje nga qiramarrësi. Në këtë rast jeni ju përgjegjës për deklarim dhe pagesë tatimi vetë. Mekanizmi për qiramarrësit individualë:

• Deklaroni të ardhurat nga qiraja nëpërmjet deklaratës suaj vjetore DIVA deri 30 prill të vitit pasardhës
• Llogaritni dhe paguani 15% tatim mbi qiranë bruto të marrë gjatë vitit
• Nëse nuk jeni rezident tatimor shqiptar, prapë duhet të regjistroheni tek DPT-ja si tatimpagues jo-rezident me të ardhura me burim shqiptar

Shembull: Zotëroni apartament në Tiranë dhe e jepni me qira një familje për 60,000 lekë/muaj (720,000 lekë/vit). Qiramarrësit janë individë. Detyrimi juaj tatimor shqiptar mbi qiranë: 720,000 × 15% = 108,000 lekë (~1,040 euro)/vit, deklaruar dhe paguar nëpërmjet DIVA deri 30 prill. Tatimi 15% mbi qiranë bruto është normë e sheshtë pa zbritje standarde për shpenzime (amortizim, interesa hipotekore, mirëmbajtje) — kjo është ndryshimi kryesor nga shumë vende evropiane.

Kryerja e qirave afatshkurtra nëpërmjet Airbnb, Booking.com, Vrbo ose platformave ekuivalente klasifikohet ndryshe nga të ardhurat e zakonshme nga qiraja sipas ligjit shqiptar. Kur jepni me qira pronë për periudha nën 30 ditë radhazi mbi baza komerciale të përsëritura, konsideroheni se operoni biznes mikpritjeje — jo se merrni pasivisht të ardhura nga qiraja.

Pasojat kryesore të këtij klasifikimi:

• Kërkohet regjistrim biznesi. Duhet të regjistroheni si person fizik tregtar pranë QKB-së (Qendra Kombëtare e Biznesit), të merrni numër tatimor NIPT dhe të regjistroni veprimtarinë si shërbime akomodimi ose mikpritjeje. Operimi pa regjistrim sjell gjoba duke nisur nga 10,000 lekë.
• Fiskalizimi (e-faturimi) është i detyrueshëm. Çdo rezervim duhet lëshuar si faturë tatimore e duhur nëpërmjet sistemit të e-faturimit të Shqipërisë, edhe nëse rezervimi menaxhohet nëpërmjet Airbnb. Kjo kërkon çertifikatë elektronike nga NAIS dhe softuer faturimi konform. Shiko guidën tonë mbi fiskalizimin për procesin e plotë të konfigurimit.
• Zbatohet norma e tatimit mbi të ardhurat e biznesit (jo norma e sheshtë 15% e qirasë). Kjo do të thotë norma tranzitore 0% sipas nenit 69 të Ligjit 29/2023 potencialisht zbatohet mbi të ardhurat tuaja Airbnb nëse xhiroja juaj totale është nën 14,000,000 lekë (~135,000 euro)/vit — shumë e favorshme.
• Regjistrim TVSH kërkohet nëse xhiroja vjetore e qirasë afatshkurtra tejkalon 10,000,000 lekë (~96,000 euro). Zbatohet norma standarde TVSH 20% mbi shërbimet e akomodimit.

Sektori i qirave afatshkurtra në Shqipëri po i nënshtrohet gjithnjë e më shumë zbatimit të ligjit. Autoritetet bashkiake në Tiranë dhe zonat bregdetare kanë intensifikuar monitorimin e ofruesve të paregjistruar të akomodimit. Rekomandojmë regjistrim formal para listimit në çdo platformë.

Shqipëria vë tatim vjetor lokal mbi pronën (tatimi mbi pronën) mbi të gjithë pronarët, përfshirë të huajt. Ky është tatim bashkiak i administruar nga bashkia lokale, jo nga DPT-ja kombëtare. Për pronën në Tiranë, autoriteti administrues është Bashkia e Tiranës.

Normat tatimore: Sipas Ligjit nr. 9632/2006 (i ndryshuar), normat e tatimit mbi pronën rezidenciale variojnë nga 0.05% deri 0.2% e vlerës së vlerësuar/vit, në varësi të llojit të pronës, zonës së vendndodhjes brenda bashkisë dhe madhësisë. Për pronën komerciale, normat janë disi më të larta.

Vlera e vlerësuar (vlera e tregut) përcaktohet nga bashkia duke përdorur koeficientë standardë. Zakonisht është nën vlerën reale të tregut. Në zonat qendrore të Tiranës, tatimi vjetor mbi pronën për apartament tipik 80 m² mund të jetë 50,000–120,000 lekë (~480–1,150 euro)/vit.

Procedura e pagesës:

• Tatimi mbi pronën vlerësohet çdo vit dhe paguhet me dy këste: i pari deri 30 qershor dhe i dyti deri 31 dhjetor
• Merrni njoftim vlerësimi tatimor nga bashkia nëse jeni regjistruar si pronar i pronës
• Pagesa bëhet nëpërmjet zyrave të arkës së bashkisë ose nëpërmjet e-Albania për disa bashki
• Vonesa sjell gjobë 0.06%/ditë mbi shumën e papaguar

Regjistrimi i pronësisë tuaj: Prona juaj duhet regjistruar formalisht pranë ASHK-së (Autoriteti Shtetëror për Informacionin Gjeohapësinor) në emrin tuaj për të siguruar që të merrni njoftimet e vlerësimit tatimor. Blerësi i huaj që ka përfunduar kontratën e blerjes por nuk ka regjistruar ende titullin pronësor pranë ASHK-së mund të humbasë njoftimet tatimore — sigurohuni që regjistrimi të kryhet nëpërmjet noterit menjëherë pas blerjes.

Ndryshe nga shumë sisteme tatimore europiane, tatimi i sheshtë 15% i Shqipërisë mbi qiranë bruto për qiradhënësit individualë do të thotë se shpenzimet operative standarde (mirëmbajtja, riparime, tarifat e menaxhimit) nuk zbret ndaj të ardhurave nga qiraja të nënshtruara normës 15%. Tatimi zbatohet mbi qiranë bruto para shpenzimeve. Kjo thjeshtësi nënkupton barrë më të ulët konformiteti por gjithashtu do të thotë se nuk mund të zvogëloni faturën tatimore duke dokumentuar shpenzimet e pronës.

Amortizimi: Ligji shqiptar i kontabilitetit parashikon shpenzime amortizimi mbi ndërtesat e përdorura për qëllime gjeneruese të të ardhurave sipas SKK-së. Norma standarde vjetore e amortizimit për ndërtesat rezidenciale është 2–5% e kostos ose vlerës së vlerësuar. Megjithatë, për qiradhënësit individualë të nënshtruar regjimit të sheshtë 15%, zbritjet e amortizimit zakonisht nuk aplikohen ndaj atij tatimi të sheshtë — janë më relevante për entitetet tregtare.

Nëse operoni si entitet biznesi: Nëse regjistroni veprimtarinë tuaj me qira si person fizik tregtar ose mbani pronën nëpërmjet SHPK-je, kaloni në regjimin e tatimit mbi të ardhurat e biznesit. Në atë rast:

• Amortizimi i ndërtesës dhe pajisjeve zbret
• Kostot e mirëmbajtjes dhe riparimit zbret
• Tarifat e menaxhimit të pronës zbret
• Interesat e hipotekës mbi kredinë e biznesit mund të zbret
• Normat tatimore të aplikueshme janë pastaj normat e tatimit mbi të ardhurat e biznesit

Nëse të mbash pronën me qira si individ apo nëpërmjet entiteti biznesi është vendim planifikimi tatimor që varet nga shkalla e operacioneve tuaja me qira, statusi i rezidencës dhe planifikimet për prona shtesë. Diskutojeni me kontabilistin tuaj.

Kur shtetas i huaj (ose rezident shqiptar) shet pronë shqiptare, fitimi i nënshtrohet tatimit shqiptar mbi fitimin kapital sipas Ligjit nr. 29/2023. Rregullat kryesore:

Norma tatimore: 15% mbi fitimin kapital neto. Fitimi i tatueshëm llogaritet si: Çmimi i Shitjes − Çmimi i Blerjes − Kostot e Pranuara të Shitjes. Kostot e shitjes që mund të zbret përfshijnë tarifat noteriale, komisionet e agjentit imobiliar dhe tarifat ligjore të dokumentuara.

Baza e kostos: Çmimi i blerjes i përdorur si bazë kostoje duhet të jetë çmimi i deklaruar në kontratën e noterizuar të blerjes, i mbështetur nga dokumentacioni i pagesës (regjistrat e transfertës bankare). Shqipëria ka pasur historikisht probleme me pronat e shitura me çmim të deklaruar nën çmimin e vërtetë të transaksionit — kjo praktikë është e paligjshme dhe gjithnjë e më shumë auditohet.

Shembull: Bletë apartament në Tiranë në 2021 për 10,000,000 lekë (~96,000 euro) dhe e shisni në 2026 për 16,000,000 lekë (~154,000 euro). Fitimi neto = 6,000,000 lekë. Tatimi mbi fitimin kapital me 15% = 900,000 lekë (~8,650 euro).

Mbajtje në burim për jo-rezidentët: Nëse nuk jeni rezident tatimor shqiptar kur shisni, noteri ose blerësi ka detyrim të mbajë tatimin mbi fitimin kapital në burim. Noteri zakonisht llogarit dhe derdh tatimin në emrin tuaj gjatë transaksionit.

Përjashtime: Ligji tatimor shqiptar parashikon përjashtime të caktuara, përfshirë shitjen e rezidencës kryesore që e keni zotëruar dhe jetuar në të për periudhë minimale të specifikuar. Kushtet për këtë përjashtim duhen konfirmuar me kontabilistin tuaj para çdo shitjeje të planifikuar.

Ndërveprimi me tatimin mbi fitimin kapital të vendit tuaj: Nëse vendi juaj i origjinës gjithashtu i takson fitimet (gjë që shumë vende e bëjnë për pronarët jo-rezidentë që shesin pronë të huaj), konventa tatimore e aplikueshme dyfishe përcakton si ndërveprojnë tatimit. Konventat e Shqipërisë zakonisht i japin vendit burimor (Shqipërisë) të drejtat primare tatimore mbi fitimet nga prona e paluajtshme. Shiko guidën tonë mbi konventat tatimore dyfishe.

Pronarët e huaj të pronave në Shqipëri përballojnë detyrime specifike regjistrimi dhe konformiteti. Ja lista e plotë e kontrollimit:

Për çdo qiradhënie të pronës shqiptare (afatgjatë ose afatshkurtër):

• Regjistrohuni si tatimpagues pranë DPT-së nëse nuk jeni tashmë (i detyrueshëm për çdo të ardhur me burim shqiptar, edhe si jo-rezident)
• Merrni numër identifikimi tatimor (NID ose NIPT sipas situatës)
• Regjistroni kontratat e qirasë pranë autoritetit tatimor (i detyrueshëm për kontrata formale qirasë)
• Dorëzoni deklaratën vjetore DIVA (nëse jeni rezident shqiptar) ose deklaratën ekuivalente të të ardhurave jo-rezidente deri 30 prill
• Paguani tatimin 15% mbi të ardhurat nga qiraja ose nëpërmjet mbajtjes (nëse qiramarrësi është biznes) ose drejtpërdrejt nëpërmjet DIVA (nëse qiramarrësi është individ)
• Paguani tatimin vjetor lokal mbi pronën sipas afateve të kësteve

Kërkesa shtesë për qiratë afatshkurtra / Airbnb:

• Regjistrohuni si person fizik tregtar pranë QKB-së
• Merrni numër tatimor NIPT
• Konfiguroni fiskalizim e-faturimi (çertifikatë elektronike + softuer)
• Regjistrohuni për TVSH nëse xhiroja vjetore tejkalon 10,000,000 lekë
• Merrni licencë qiraje afatshkurtre nga bashkia (e detyrueshme në Tiranë dhe shumicën e zonave bregdetare)

Boshllëqe të zakonshme konformiteti mes pronarëve të huaj:

1. Dhënia e pronës me qira informalisht (pa deklarim të ardhurash, pa regjistrim) — rrezik juridik dhe tatimor i konsiderueshëm
2. Operimi i qirave afatshkurtra pa regjistrim person fizik dhe konfigurim fiskalizimi
3. Mosregjistrimi i titullit pronësor pranë ASHK-së, duke çuar në humbjen e njoftimeve tatimore (të cilat akumulohen gjithsesi)
4. Dështimi për të deklaruar të ardhurat vjetore nga qiraja nëpërmjet DIVA ose ekuivalentit jo-rezident

Nëse aktualisht jepni me qira pronë shqiptare pa konformitet të duhur, rregullimi vullnetar është shumë më i mirë se pritja e auditimit të DPT-së. Kontaktoni Valbonën për rishikim konfidencial të situatës suaj — ndihmojmë rregullisht pronarë të huaj të sjellin operacionet e tyre me qira në konformitet.