Rivlerësimi i Pronave 2026 — Ligji 85/2025 dhe Tatimi 5%
Valbona Xhanaj, eksperte kontabël e çertifikuar pranë IEKA me mbi 30 vjet përvojë, shpjegon procesin e plotë të rivlerësimit të pasurive të paluajtshme sipas Ligjit nr. 85/2025 — kush përfiton, si llogaritet tatimi 5%, procedura pranë ASHK-së, afatet dhe analiza kosto-përfitim.
Permbajtja
- Çfarë është rivlerësimi i pronave dhe pse ka rëndësi në 2026
- Kuadri ligjor — Ligji nr. 85/2025 dhe Udhëzimi 5/2026
- Kush kualifikohet dhe cilat prona pranohen
- Procedura hap pas hapi — si të aplikoni
- Si llogaritet tatimi i rivlerësimit — shembuj konkretë
- Afatet kritike dhe kalendari i rivlerësimit 2026
- Analiza kosto-përfitim — kur vlen dhe kur jo rivlerësimi
Çfarë është rivlerësimi i pronave dhe pse ka rëndësi në 2026
Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme është procesi ligjor nëpërmjet të cilit pronari përditëson vlerën kadastrale të pronës së tij me vlerën aktuale të tregut. Vlera kadastrale e shumë pronave në Shqipëri është e vjetruar — shpesh reflekton çmimin e blerjes ose çmimin e referencës nga 10, 20 apo 30 vite më parë. Kur vlera e regjistruar është shumë më e ulët se vlera reale, pronari përballohet me tatim të lartë mbi fitimin kapital në momentin e shitjes.
Problemi: tatimi 15% mbi fitimin kapital
Pa rivlerësim, kur shisni pronën, tatimi llogaritet si 15% × (çmimi i shitjes − vlera kadastrale e regjistruar). Nëse keni blerë apartamentin për 2,000,000 lekë në vitin 2000 dhe sot e shisni për 12,000,000 lekë, fitimi kapital rezulton 10,000,000 lekë — dhe tatimi 1,500,000 lekë. Me rivlerësim, vlera bazë rritet pranë çmimit aktual të tregut dhe tatimi i ardhshëm ulet ndjeshëm.
Historiku i rivlerësimeve në Shqipëri
Qeveria shqiptare ka mundësuar rivlerësimin katër herë: 2011–2013 me normë 1% (95,000 prona), 2016–2017 me normë 2% (63,000 prona), 2020–2022 me normë 3% (168,200 prona), dhe tani 2026 me normë 5% sipas Ligjit nr. 85/2025. Çdo raund ka sjellë rritje graduale të normës, por njëkohësisht ka ofruar kursim të konsiderueshëm krahasuar me tatimin standard 15% mbi shitjen.
Kuadri ligjor — Ligji nr. 85/2025 dhe Udhëzimi 5/2026
Ligji nr. 85/2025 "Për Rivlerësimin e Pasurisë së Paluajtshme" u miratua nga Kuvendi më 12 dhjetor 2025 dhe u dekretua nga Presidenti më 6 janar 2026. Ligji hyri në fuqi më 23 janar 2026 pas botimit në Fletoren Zyrtare. Udhëzimi i Përbashkët nr. 5/2026 i Ministrisë së Financave dhe Agjencisë Shtetërore të Kadastrës (ASHK) përcakton procedurat e detajuara të zbatimit.
Dispozitat kryesore
- Norma tatimore: 5% mbi bazën e tatueshme (diferencën midis vlerës së re dhe vlerës aktuale të regjistruar)
- Periudha e aplikimit: 1 janar — 30 shtator 2026 për dorëzimin e kërkesës
- Afati i pagesës: kërkesat e dorëzuara por të papërpunuara deri më 30 shtator pranohen nëse tatimi paguhet deri më 31 dhjetor 2026
- Përfituesit: të gjithë pronarët e pasurive të paluajtshme — individë dhe persona juridikë (biznese)
- Pasuritë e pranueshme: apartamente, shtëpi, tokë, tokë bujqësore, objekte tregtare, garazhe, parking
Çmimet minimale fiskale të referencës
Vlera e re pas rivlerësimit nuk mund të jetë më e ulët se çmimet minimale fiskale në fuqi në momentin e rivlerësimit. Këto çmime përcaktohen me VKM sipas zonave gjeografike dhe llojit të pasurisë. ASHK-ja i aplikon automatikisht gjatë llogaritjes së bazës së tatueshme.
Kush kualifikohet dhe cilat prona pranohen
Ligji 85/2025 është gjithëpërfshirës — çdo pronar i pasurisë së paluajtshme në Shqipëri ka të drejtë të aplikojë, pa kufizime në llojin e pronës ose statusin e pronarit.
Pronarët që kualifikohen
- Individë (persona fizikë): pronarë të apartamenteve, shtëpive, tokave, garazheve — pavarësisht nëse prona përdoret për banim personal ose jepet me qira
- Biznese (persona juridikë): shoqëri tregtare (SH.P.K., SHA) që kanë pasuri të paluajtshme në bilanc — për to rivlerësimi ndikon drejtpërdrejt në vlerën kontabël të aktiveve
- Pronarë në proces legalizimi: edhe pronat në proces legalizimi/regjistrimi mund të përfshihen, me kusht që të kenë numër pasurie pranë ASHK-së
Llojet e pasurive
| Lloji i pasurisë | Pranohet | Shënime |
|---|---|---|
| Apartament/shtëpi | Po | Zbritje 1%/vit për amortizim (maks. 30%) |
| Tokë truall | Po | Pa zbritje amortizimi |
| Tokë bujqësore | Po | Çmimet e referencës sipas zonës |
| Objekt tregtar | Po | Bizneset duhet ta reflektojnë në bilanc |
| Garazh/parking | Po | Procedurë e thjeshtëzuar pranë ASHK-së |
Amortizimi për ndërtesat
Për ndërtesat (apartamente, shtëpi, objekte), çmimi i referencës ulet me 1% për çdo vit përdorimi, deri në maksimum 30% zbritje. Kjo do të thotë: një apartament 10-vjeçar ka zbritje 10% nga çmimi i referencës, ndërsa një apartament 30+ vjeçar ka zbritjen maksimale 30%. Kjo ul bazën e tatueshme dhe për rrjedhojë tatimin e rivlerësimit. Toka nuk përfiton amortizim.
Procedura hap pas hapi — si të aplikoni
Rivlerësimi kryhet nëpërmjet dy kanaleve: drejtpërdrejt pranë drejtorisë vendore të ASHK-së ose nëpërmjet portalit e-Albania. Gjithashtu, pronari ka të drejtë të zgjedhë midis vlerësimit nga ASHK-ja (me çmime zonale) ose nga ekspert i liçensuar privat.
Opsioni 1: Rivlerësim nga ASHK-ja (me çmime zonale)
- Përgatitni dokumentet: karta e identitetit, çertifikata e pronësisë (ose numri i pasurisë), kontrata e blerjes/trashëgimisë (nëse disponohet)
- Dorëzoni kërkesën: pranë drejtorisë vendore të ASHK-së ose nëpërmjet e-Albania
- ASHK-ja llogarit bazën e tatueshme: vlera e re (sipas çmimeve minimale fiskale të zonës, minus amortizimin) − vlera aktuale e regjistruar
- Merrni njoftimin e tatimit: ASHK-ja ju nofton shumën e tatimit 5%
- Paguani tatimin: pranë bankës ose online me mandatin e lëshuar
- ASHK-ja regjistron vlerën e re: pas pagesës, vlera e përditësuar regjistrohet në kartelën e pasurisë
Kosto: 3,500–10,000 lekë tarifa administrative (plus tatimin 5%).
Opsioni 2: Rivlerësim nga ekspert i liçensuar
Për prona me karakteristika të veçanta (objekte tregtare, ndërtesa të vjetra, tokë me potencial zhvillimi) ose kur pronari dëshiron vlerë më pranë tregut real, zgjedhet eksperti i liçensuar. Eksperti përgatit aktin e vlerësimit bazuar në tre metoda: çmimet e referencës, vlerën e tregut dhe vlerën e investimit. Kosto e ekspertit: 15,000–50,000 lekë në varësi të pronës.
Për bizneset: detyrim specifik
Persona juridikë (biznese) duhet të përdorin ekspert të liçensuar për rivlerësimin, pasi vlera e re duhet reflektuar saktësisht në bilanc, në pasqyrat financiare dhe në llogaritjen e amortizimit kontabël. Ne ndihmojmë bizneset me përgatitjen e dokumentacionit, llogaritjen e ndikimit kontabël dhe regjistrimin e vlerës së re.
Si llogaritet tatimi i rivlerësimit — shembuj konkretë
Formula bazë: Tatimi = 5% × (Vlera e re − Vlera e regjistruar aktuale). Vlera e re llogaritet sipas çmimeve minimale fiskale të zonës, minus amortizimin për ndërtesat.
Shembull 1: Apartament 15-vjeçar në Tiranë
| Elementi | Vlera |
|---|---|
| Vlera e regjistruar (blerje 2010) | 3,000,000 lekë |
| Çmimi i referencës 2026 (zona) | 10,000,000 lekë |
| Amortizimi (15 vjet × 1%) | −1,500,000 lekë (15%) |
| Vlera e re pas amortizimit | 8,500,000 lekë |
| Baza e tatueshme | 8,500,000 − 3,000,000 = 5,500,000 lekë |
| Tatimi i rivlerësimit (5%) | 275,000 lekë |
Analiza e kursimit: me vs pa rivlerësim
Nëse ky pronar e shet apartamentin nesër për 12,000,000 lekë:
| Skenar | Pa rivlerësim | Me rivlerësim |
|---|---|---|
| Vlera bazë | 3,000,000 | 8,500,000 |
| Çmimi i shitjes | 12,000,000 | 12,000,000 |
| Fitimi kapital | 9,000,000 | 3,500,000 |
| Tatimi shitjes (15%) | 1,350,000 | 525,000 |
| Tatimi rivlerësimit (5%) | 0 | 275,000 |
| Totali i paguar | 1,350,000 | 800,000 |
| Kursimi | — | 550,000 lekë |
Shembull 2: Tokë truall (pa amortizim)
| Elementi | Vlera |
|---|---|
| Vlera e regjistruar | 500,000 lekë |
| Çmimi referencës 2026 | 4,000,000 lekë |
| Baza e tatueshme | 3,500,000 lekë |
| Tatimi (5%) | 175,000 lekë |
Pa rivlerësim, shitja e kësaj toke për 5,000,000 lekë do të sillte tatim 15% × 4,500,000 = 675,000 lekë. Me rivlerësim: 15% × 1,000,000 = 150,000 + 175,000 rivlerësim = 325,000 lekë gjithsej. Kursimi: 350,000 lekë.
Norma efektive: më pak se 5% për ndërtesa të vjetra
Ministri i Financave Petrit Malaj ka sqaruar: norma efektive e rivlerësimit ulet ndjeshëm për ndërtesa të vjetra. Një apartament 10-vjeçar ka normë efektive ~2.4%, ndërsa një 5-vjeçar ~3.2%. Norma 5% e plotë aplikohet vetëm për ndërtesa të reja pa amortizim.
Afatet kritike dhe kalendari i rivlerësimit 2026
Ligji 85/2025 përcakton afate të qarta që duhen respektuar rreptësisht:
| Afati | Veprimi |
|---|---|
| 23 janar 2026 | Hyrja në fuqi e ligjit |
| 1 janar – 30 shtator 2026 | Periudha për dorëzimin e kërkesës për rivlerësim |
| 30 shtator 2026 | Afati i fundit për dorëzim të kërkesës pranë ASHK-së |
| 31 dhjetor 2026 | Afati i fundit për pagesën e tatimit (për kërkesat e dorëzuara brenda afatit) |
Kujdes me afatin e shtatorit
Kërkesat e dorëzuara pas 30 shtatorit nuk pranohen, pavarësisht gatishmërisë për pagesë. ASHK-ja ka kapacitet të kufizuar përpunimi — nëse miliona pronarë presin muajt e fundit, radha mund të jetë e gjatë. Rekomandoj të aplikoni sa më parë, mundësisht brenda gjysmës së parë të vitit 2026.
Pas 31 dhjetorit 2026 — çfarë ndodh
Dritarja e rivlerësimit me 5% mbyllet. Nuk ka garanci që qeveria do të hapë raund tjetër. Edhe nëse ndodh, historikisht norma ka shkuar vetëm rritëse: 1% → 2% → 3% → 5%. Raundi i ardhshëm — nëse do të ketë — mund të ketë normë edhe më të lartë. Kjo e bën rivlerësimin e 2026 një vendim strategjik: paguani 5% sot ose rrezikoni normë më të lartë nesër, ose 15% tatim mbi shitjen.
Analiza kosto-përfitim — kur vlen dhe kur jo rivlerësimi
Rivlerësimi nuk vlen për çdo pronar. Vendimi varet nga diferenca midis vlerës së regjistruar dhe asaj aktuale, nga planet tuaja për pronën dhe nga horizonti kohor i shitjes.
Rivlerësimi vlen kur:
- Diferenca e vlerës është e madhe: prona e blerë shumë vite më parë me çmim të ulët — apartamente të viteve 1990–2010, tokë bujqësore e blerë para urbanizimit
- Planifikoni shitjen brenda 5–10 vjetëve: kursimi i tatimit 15% justifikon koston e rivlerësimit 5%
- Planifikoni dhurimin e pronës: vlera e përditësuar ul edhe tatimin e dhurimit
- Keni nevojë për kolateral bankar: vlera më e lartë kadastrale përmirëson pozitën ndaj bankës kur kërkoni kredi
- Jeni biznes: vlera e re reflektohet në bilanc, rriten aktivet dhe përmirësohet raporti financiar
Rivlerësimi NUK vlen kur:
- Diferenca e vlerës është e vogël: nëse çmimi i blerjes është pranë vlerës aktuale, tatimi i kursyer nuk justifikon koston
- Nuk planifikoni shitje: nëse prona mbetet e juaja përgjithmonë, rivlerësimi është kosto pa kthim të menjëhershëm
- Prona ka probleme pronësie: çështje ligjore të pazgjidhura duhen adresuar para rivlerësimit
Rregull i thjeshtë
Nëse tatimi mbi fitimin kapital (15%) pa rivlerësim tejkalon tatimin e rivlerësimit (5%) plus koston administrative — atëherë rivlerësimi vlen. Ne bëjmë llogaritjen krahasuese për çdo rast specifik. Kontaktoni për konsulencë para se të vendosni.
Pyetje të shpeshta
- Sa kushton rivlerësimi i një apartamenti?
- Kostoja ka dy komponentë: tatimi 5% mbi diferencën e vlerës (që varet nga zona dhe mosha e pronës) dhe tarifa administrative 3,500–10,000 lekë pranë ASHK-së. Nëse zgjidhni ekspert privat, kostoja e vlerësimit shtohet (15,000–50,000 lekë). Për një apartament mesatar në Tiranë me vlerë të regjistruar 3,000,000 lekë, tatimi i rivlerësimit rezulton zakonisht 200,000–400,000 lekë.
- A vlen rivlerësimi edhe nëse nuk planifikoj ta shes pronën?
- Jo domosdoshmërisht. Rivlerësimi ka kuptim kryesisht kur planifikoni shitje ose dhurim, pasi ul tatimin e ardhshëm mbi fitimin kapital. Megjithatë, prona me vlerë të përditësuar kadastrale mundëson kolateral më të mirë bankar dhe reflektim më të saktë në bilanc (për bizneset). Ne bëjmë analizën kosto-përfitim para se të vendosni.
- Cili është afati i fundit për rivlerësimin?
- Kërkesa dorëzohet deri më 30 shtator 2026 pranë ASHK-së ose e-Albania. Nëse kërkesa është dorëzuar brenda afatit por nuk është përpunuar ende, tatimi duhet paguar deri më 31 dhjetor 2026. Pas kësaj date, mundësia e rivlerësimit me 5% mbyllet.
- A mund ta bëj rivlerësimin vetë apo kam nevojë për kontabilist?
- Individët mund të aplikojnë drejtpërdrejt pranë ASHK-së pa ndihmë — procedura është relativisht e thjeshtë. Megjithatë, llogaritja krahasuese (sa do të kurseni realisht) kërkon njohuri tatimore. Për bizneset, rivlerësimi ndikon bilancin dhe kërkon trajtim kontabël profesional. Ne ofrojmë llogaritjen e plotë dhe ndihmë me procedurën.
- Çfarë ndodh nëse nuk e bëj rivlerësimin?
- Asgjë negative — rivlerësimi është vullnetar, jo i detyrueshëm. Por kur të shisni pronën, tatimi llogaritet mbi diferencën e plotë midis çmimit të shitjes dhe vlerës së vjetër kadastrale, me normë 15%. Për prona me vlerë historike shumë të ulët, tatimi mund të jetë disa herë më i lartë se sa do të ishte pas rivlerësimit.