Rivlerësimi i Pasurive të Paluajtshme 2026: Udhëzuesi i Plotë për Pronarët në Shqipëri

Ligji nr. 85/2025 "Për Rivlerësimin e Pasurisë së Paluajtshme" u miratua nga Kuvendi më 12 dhjetor 2025 dhe hyri në fuqi në janar 2026. Ky ligj zëvendëson ligjin e mëparshëm 90/2019, i cili mbulonte fushatën 2020-2022 me tatim 3%.

Udhëzimi i Përbashkët nr. 5, datë 19 shkurt 2026, i nënshkruar nga Ministri i Financave dhe Drejtori i Përgjithshëm i ASHK-së (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), përcakton procedurat zbatuese. Udhëzimi përmban katër anekse me formularë zyrtarë: Aneksin 1 (aplikim individi), Aneksin 2 (aplikim biznesi), Aneksin 3 (llogaritja e tatimit) dhe Aneksin 4 (mandatpagesa).

Çfarë mbulon

Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme përfshin çdo pronë të regjistruar ose në proces regjistrimi deri më 31 dhjetor 2026: apartamente, shtëpi, ndërtesa komerciale, truall, tokë bujqësore dhe çdo lloj tjetër pasurie të paluajtshme. Pronarë individualë dhe persona juridikë (biznese) kanë të drejtë të aplikojnë.

Norma tatimore

Tatimi është 5% mbi bazën e tatueshme, që llogaritet si diferenca ndërmjet vlerës së re (të rivlerësuar) dhe vlerës së regjistruar aktualisht në kadastër. Për krahasim: tatimi standard mbi fitimin e kapitalit nga shitja e pronës është 15%.

Afatet

Periudha e aplikimit: nga 22 janari 2026 deri më 31 dhjetor 2026. Kërkesat e dorëzuara brenda këtij afati por të papërfunduara konsiderohen të vlefshme nëse tatimi paguhet deri më 31 mars 2027. Data e pagesës së tatimit konsiderohet data ligjore e rivlerësimit.

Çmimet referuese

ASHK-ja përdor çmimet referuese zonale sipas VKM 132/2018. Për Tiranën, çmimet u përditësuan në 2023. Për 60 bashki të tjera, çmimet referuese janë ende ato të vitit 2016. Numri i zonave kadastrale pritet të rritet nga 65 në 119 me ndarjen e re.

Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme nuk është i detyrueshëm dhe nuk është gjithmonë i dobishëm. Përpara se të aplikoni, duhet të vlerësoni nëse kursimi tatimor i ardhshëm justifikon koston e sotme.

Kur ia vlen të rivlerësoni

Planifikoni shitjen brenda 1 deri 5 vjetëve. Ky është rasti më i qartë. Nëse e dini që do shisni pronën, rivlerësimi tani me 5% ju kursen 10 pikë përqindjeje tatim kur të bëni shitjen. Sa më e madhe diferenca ndërmjet vlerës kadastrale dhe asaj të tregut, aq më i madh kursimi.

Keni nevojë për kolateral bankar. Vlera kadastrale e ulët kufizon shumën e kredisë që banka ju jep. Rivlerësimi rrit vlerën zyrtare dhe përmirëson pozicionin tuaj negociues. Bankat e nivelit të dytë në Shqipëri bazohen në vlerën kadastrale si pikë fillimi për vlerësimin e kolateralit.

Pronë e trashëguar ose e privatizuar me vlerë simbolike. Shumë prona në Shqipëri kanë vlerë kadastrale pothuajse zero (privatizime sipas Ligjit 7652/1992, trashëgimi, toka AMTP). Diferenca ndërmjet vlerës kadastrale dhe asaj të tregut është e madhe, dhe tatimi 15% gjatë shitjes do ishte i lartë. Për këto prona, rivlerësimi ka ndikimin më të madh.

Biznes me aktive të amortozuara plotësisht. Ndërtesa me vlerë kontabël zero ose të ulët mund të rivlerësohet duke u bazuar në vlerën reale të tregut. Kursimi tatimor mund të arrijë miliona lekë.

Bashkëpronar që do shesë pjesën e vet. Çdo bashkëpronar vendos individualisht, pa nevojën e pëlqimit të bashkëpronarëve të tjerë. Bashkëpronarët që nuk rivlerësojnë paguajnë normën standarde 15% gjatë shitjes.

Kur NUK ia vlen

Nuk keni plan shitjeje për 5+ vjet. Paguani 5% tani pa garanci se do përfitoni. Ligjet mund të ndryshojnë, fushata të reja mund të hapen me norma të ndryshme.

Nuk keni likuiditet për pagesën. Tatimi 5% plus tarifat dhe kosto e ekspertit duhet të paguhen para se rivlerësimi të regjistrohet. Nuk ka opsion pagese me këste.

Shqetësoheni për taksën vjetore të pronës. Vlera kadastrale më e lartë mund të ndikojë bazën e llogaritjes së taksës vendore të pronës nga bashkia juaj.

Prona ndodhet në bashki me çmime referuese 2016. Nëse përdorni rrugën ASHK, vlera e rivlerësuar do jetë artificiale ulët. Në këtë rast, merrni parasysh ekspertin e licencuar ose prisni përditësimin e çmimeve.

Si rregull i përgjithshëm: rivlerësimi ia vlen kur diferenca ndërmjet vlerës kadastrale dhe asaj të tregut kalon 2 milionë lekë dhe keni plan konkret përdorimi brenda 5 vjetëve.

Para se të aplikoni për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme, duhet të zgjidhni rrugën e vlerësimit. Ligji ofron dy opsione me ndryshime thelbësore në kosto, procedurë dhe rezultat.

Rruga 1: ASHK me çmime fiskale (vetëm individë)

ASHK-ja llogarit vlerën e re duke përdorur formulën:

Vlera = Sipërfaqja (m²) x Çmimi Referues Zonal x (1 minus Vite x 1%)

Amortizimi maksimal është 30%, pavarësisht sa e vjetër është prona. Kjo do të thotë se një pronë 40-vjeçare merr të njëjtin amortizim si një pronë 30-vjeçare.

Kosto: vetëm tarifa ASHK (3,500 deri 10,000 ALL, varësisht nga shuma e tatimit). Ky opsion është i thjeshtë, i lirë dhe i shpejtë.

Disavantazhi: ASHK-ja regjistron vlerën NETO (me amortizim të zbatuar). Kjo do të thotë se vlera që shfaqet në kartelën e pronës është më e ulët se vlera reale e tregut. Gjithashtu, në 60 bashki çmimet referuese janë të vitit 2016 dhe nuk pasqyrojnë rritjen reale të tregut.

Rruga 2: Ekspert i licencuar (opsional individë, i detyrueshëm biznese)

Eksperti i licencuar vlerëson pronën sipas vlerës reale të tregut, duke marrë parasysh vendndodhjen, gjendjen fizike, sipërfaqen dhe krahasonet me shitje të ngjashme.

Kosto: 10,000 deri 100,000 ALL sipas kompleksitetit të pronës (apartamente: 10,000 deri 15,000 ALL; prona komerciale: deri 100,000 ALL).

Avantazhi: regjistron vlerën BRUTO (pa amortizim), që pasqyron vlerën ekonomike reale të pronës. Kjo vlerë shërben si bazë më e mirë për kolateral bankar dhe negociata shitjeje.

Kufizimi: vlera e vlerësimit nuk mund të jetë nën çmimin minimal fiskal të ASHK-së.

Tabela krahasuese

Rekomandim: Për apartamente standarde në Tiranë (ku çmimet referuese janë të përditësuara), rruga ASHK është zgjidhja më e mirë në raport kosto/përfitim. Për prona komerciale, toka zhvillimi, ndërtesa historike ose prona jashtë Tiranës, eksperti i licencuar jep vlerë më të saktë.

Procesi i rivlerësimit të pasurive të paluajtshme kryhet online përmes portalit qeveritar e-Albania. Hapat janë të njëjtë pavarësisht nëse zgjidhni ASHK ose ekspert.

Hapi 1: Hyni në e-Albania

Hapni e-albania.al dhe identifikohuni si qytetar me kartë identiteti ose pasaportë biometrike. Nëse nuk keni llogari, krijeni një duke ndjekur udhëzimet e portalit.

Hapi 2: Gjeni shërbimin

Kërkoni "Rivlerësimi i Pasurisë" në kutinë e kërkimit (kodi i shërbimit: 13598). Klikoni "Përdor".

Hapi 3: Zgjidhni pasurinë

Sistemi shfaq listën e pronave të regjistruara në emrin tuaj. Zgjidhni pronën që doni të rivlerësoni. Automatikisht shtohet edhe shërbimi "Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme".

Hapi 4: Zgjidhni metodën e vlerësimit

Nëse zgjidhni ASHK-në, sistemi llogarit automatikisht vlerën me çmimin referues zonal. Nëse zgjidhni ekspert, ngarkoni aktin e vlerësimit dhe licencën e ekspertit në format PDF.

Hapi 5: Dërgoni aplikimin

Klikoni "Dërgo" në faqen e fundit të formularit. ASHK-ja verifikon pronësinë tuaj brenda 2 ditëve pune dhe gjeneron faturën e tatimit.

Hapi 6: Paguani tatimin

Shkarkoni mandatpagesën nga seksioni "Dokumentet e mia" në e-Albania. Paguani në çdo bankë të nivelit të dytë me kodin 7020900, ose paguani online përmes e-Albania me kartë debiti ose krediti. Afati i pagesës: 30 ditë nga data e faturës.

Hapi 7: Regjistrimi dhe kartela e re

Pas verifikimit të pagesës, ASHK-ja regjistron vlerën e re në kartelën e pronës brenda 5 ditëve pune. Kërkoni kopje të përditësuar të kartelës nëse ju nevojitet për transaksione.

Punonjësi i ASHK-së ju njofton me email dhe ruan dokumentin në "Dokumentet e mia" në e-Albania. Nëse kërkesa refuzohet, njoftimi përmban arsyen.

Për biznese: Procesi ndryshon. Aplikimi bëhet te Drejtoria Rajonale Tatimore (DRT), jo në e-Albania, duke përdorur Formularin Aneks 2. Dokumentet përfshijnë deklaratën vullnetare, aktin e ekspertit, pasqyrat financiare 2025 dhe licencën e ekspertit. Pagesa bëhet me kodin 7020400 te DRT.

Këshilla praktike: Aplikoni ndërmjet marsit dhe tetorit 2026. Dhjetori do jetë i mbingarkuar me kërkesa të minutës së fundit, dhe kapaciteti vjetor i ASHK-së (rreth 30,000 deri 33,000 aplikime) mund të mos mjaftojë nëse gjithë pronarët presin.

Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme ka kosto fikse dhe variabël. Ja si llogariten.

Formula bazë

Tatim = (Vlera e Re e Rivlerësuar minus Vlera e Zbritshme) x 5%

Vlera e zbritshme është çmimi i blerjes i regjistruar në kadastër, ose vlera e rivlerësimit të mëparshëm (nëse keni rivlerësuar në 2020-2022).

Tarifat e shërbimit ASHK

Kodet e pagesës: individë 7020900 (në bankë, llogaria ASHK); biznese 7020400 (te DRT).

Shembull 1: Apartament individi (85 m², Tiranë)

• Çmim referues zonal: 150,000 ALL/m²
• Vite pronësie: 23
• Amortizim: 23% (1% x 23 vjet)
• Çmim i rregulluar: 150,000 x (1 minus 0.23) = 115,500 ALL/m²
• Vlera e rivlerësuar: 85 x 115,500 = 9,817,500 ALL
• Vlera e zbritshme (blerje 2003): 3,200,000 ALL
• Baza tatueshme: 6,617,500 ALL
• Tatim 5%: 330,875 ALL
• Tarifa ASHK: 10,000 ALL
• Kosto totale rivlerësimi: 340,875 ALL

Nëse e shisnit këtë pronë me 12,000,000 ALL pa rivlerësim: tatim 15% x (12,000,000 minus 3,200,000) = 1,320,000 ALL. Me rivlerësim: tatim 15% x (12,000,000 minus 9,817,500) = 327,375 ALL, plus 340,875 rivlerësimi. Total: 668,250 ALL. Kursim: ~651,750 ALL.

Shembull 2: Ndërtesë biznesi (plotësisht e amortizuar)

• Vlerësim eksperti: 95,000,000 ALL
• Vlerë kontabël: 15,750,000 ALL
• Baza tatueshme: 79,250,000 ALL
• Tatim 5%: 3,962,500 ALL

Shitje e ardhshme me 105,000,000 ALL pa rivlerësim: tatim 15% x (105M minus 15.75M) = 13,387,500 ALL. Me rivlerësim: tatim 15% x (105M minus 95M) = 1,500,000 ALL, plus 3,962,500 rivlerësimi. Total: 5,462,500 ALL. Kursim neto: ~7,925,000 ALL.

Rastet speciale

Prona të privatizuara (Ligji 7652/1992): Vlera e zbritshme llogaritet me koston e përdorimit EKB (Enti Kombëtar i Banesave) për m², shumëzuar me normat e vitit të regjistrimit. Shitja e parë përfiton privilegjin e 50% të çmimit fiskal.

Tokë pa vlerë blerje (AMTP, trashëgimi, vendime gjykate): Vlera e zbritshme = çmimi i hartës aktuale të vlerës pjestuar me indeksin e inflacionit për vitin e marrjes në pronësi (tabela: Aneksi 1, Udhëzimi 34/2023). Kjo formulë siguron që vlera e zbritshme pasqyron koston reale të kohës.

Bizneset kanë rregulla të veçanta për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme që ndryshojnë nga ato të individëve. Nëse jeni pronar biznesi ose kontabilist, ky seksion përmban informacionin thelbësor.

Vetëm ekspert i licencuar

Bizneset nuk mund të përdorin çmimin fiskal ASHK. Ligji kërkon vlerësim nga ekspert i licencuar, i cili dorëzon akt të firmosur dhe vulosur. Kosto e ekspertit varion nga 30,000 deri 100,000 ALL sipas llojit dhe madhësisë së pronës.

Aplikimi te DRT

Bizneset aplikojnë te Drejtoria Rajonale Tatimore (DRT), jo në e-Albania. Formulari i aplikimit është Aneksi nr. 2 i Udhëzimit 5/2026. Pagesa bëhet me kodin 7020400.

Dokumentet e nevojshme: deklaratë vullnetare (Aneks 2), akt eksperti i firmosur dhe vulosur, pasqyrat financiare 2025, licenca e ekspertit, kopje identifikimi, mandatpagesa (Aneks 4), kopje e faturës së shërbimit të ekspertit, dhe prokurë nëse aplikon përfaqësuesi.

Baza tatueshme për biznese

Baza llogaritet si diferenca ndërmjet vlerës së re (akti i ekspertit) dhe vlerës kontabël 2025 (çmimi i blerjes minus amortizimin e akumuluar). Nëse ndërtesa është amortizuar plotësisht, gjithë vlera e re është bazë tatueshme.

Efekti kontabël

Rivlerësimi rrit aktivet e qëndrueshme materiale dhe kapitalin e vet (ekuitetin) në bilanc. Kjo përmirëson raportin borxh ndaj kapitalit, çka lehtëson marrjen e kredive bankare. Vlera më e lartë kadastrale shërben gjithashtu si kolateral më i fortë.

Por ka një kufizim kritik: diferenca e rivlerësimit nuk amortizohet për qëllime tatimore. Kjo do të thotë se biznesi nuk mund ta zbresë si shpenzim amortizimi vjetor shumën e shtuar nga rivlerësimi. Vetëm vlera kontabël origjinale vazhdon të amortizohet sipas normave fiskale.

Për ndihmë me llogaritjen kontabël të rivlerësimit dhe ndikimin në deklarimin tatimor, na kontaktoni.

Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme nuk është vendim pa rrezik. Ja çfarë duhet të keni parasysh.

Taksa vjetore e pronës mund të rritet

Vlera kadastrale më e lartë mund të ndikojë bazën e llogaritjes së taksës vendore mbi ndërtesat nga bashkia juaj. Efekti varet nga mënyra si bashkia juaj e llogarit taksën: mbi sipërfaqen ose mbi vlerën kadastrale.

Çmimet referuese janë të vjetra në shumicën e bashkive

Në 60 bashki, çmimet referuese janë ato të vitit 2016. Nëse ndodheni jashtë Tiranës dhe zgjidhni rrugën ASHK, vlera e rivlerësuar mund të jetë nën vlerën reale. Merrni parasysh ekspertin e licencuar në këto raste.

Kapaciteti i kufizuar i ASHK-së

ASHK-ja proceson rreth 30,000 deri 33,000 aplikime në vit. Aplikoni sa më parë për të shmangur radhët e dhjetorit.

Pasiguria ligjore pas 2026

Nuk ka garanci ligjore se tatimi 15% nuk do ri-aplikohet mbi fitimin e shtuar pas rivlerësimit. Nëse legjislacioni ndryshon pas 2026 pa mbrojtje retroaktive, pronarët që rivlerësuan mund të përballen me tatim shtesë mbi çdo rritje vlere të mëtejshme.

Prona në zona pa regjistrim kadastral fillestar

Pronë në zona që nuk kanë përfunduar regjistrimin kadastral fillestar mund të rivlerësohet, por regjistrimi bëhet në kartela provizore. Nëse titulli i pronësisë refuzohet më vonë, rimbursimi i tatimit nuk garantohet.

Kosto e plotë mund të jetë e konsiderueshme

Llogaritni jo vetëm tatimin 5%, por edhe tarifën ASHK (3,500 deri 10,000 ALL), kostot e ekspertit (10,000 deri 100,000 ALL), dhe kohën e investuar. Për prona me diferencë të vogël vlere, kursimi mund të mos justifikojë kostot.

Rivlerësimi i pasurive të paluajtshme sipas Ligjit 85/2025 është mundësi e kufizuar në kohë. Deri më 31 dhjetor 2026, ju mund të përditësoni vlerën kadastrale të pronës tuaj me 5% tatim në vend të 15% që do paguanit gjatë shitjes. Diferenca është e konsiderueshme: në shembullin e apartamentit 85 m² në Tiranë, kursimi arrin mbi 650,000 lekë.

Vendimi varet nga rrethanat tuaja: a planifikoni shitje brenda disa vjetëve, a keni nevojë për kolateral bankar, a keni likuiditet për pagesën tani. Për pronat e trashëguara ose të privatizuara me vlerë simbolike, rivlerësimi është pothuajse gjithmonë i dobishëm.

Vlerësoni koston totale (tatim 5% + tarifa ASHK + kosto eksperti nëse nevojitet) kundrejt kursimit potencial në tatimin e shitjes. Aplikoni ndërmjet marsit dhe tetorit për të shmangur radhët e dhjetorit dhe kufizimet e kapacitetit të ASHK-së.

Nëse keni nevojë për llogaritje konkrete për pronën tuaj ose për ndihmë me procesin e deklarimit tatimor, na kontaktoni. Ne ju ndihmojmë të vendosni nëse rivlerësimi ia vlen për rastin tuaj specifik.