Taksa e Shitjes së Pronës 2025: Guida e Plotë për Tatimin 15% në Shqipëri

Shumë pronarë mendojnë se tatimi 15% aplikohet mbi çmimin total të shitjes. Gabim. Tatimi aplikohet vetëm mbi fitimin, pra diferencën midis çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes.

Ligji 29/2023, Neni 17, e përcakton qartë: të ardhurat e tatueshme nga tjetërsimi i pasurisë së paluajtshme llogariten si diferenca pozitive midis vlerës së shitjes dhe vlerës së blerjes. Nëse diferenca del negative ose zero, tatimi është zero.

Formula bazë:

Tatimi = (Çmimi i shitjes - Çmimi i blerjes) x 15%

Shembull: Keni blerë një apartament me 5,000,000 lekë dhe e shisni me 8,000,000 lekë. Fitimi juaj: 3,000,000 lekë. Tatimi: 3,000,000 x 15% = 450,000 lekë.

Nëse do ta kishit blerë me 8,500,000 lekë dhe ta shisnit me 8,000,000 lekë, fitimi do të ishte negativ. Në këtë rast tatimi është zero, pasi ligji nuk taton humbjet.

Ky tatim paguhet nga shitësi, jo nga blerësi. Pagesa bëhet përpara regjistrimit të kontratës në ASHK (Agjencinë Shtetërore të Kadastrës). Pa paguar tatimin, transferimi nuk regjistrohet. ASHK e mbledh pagesën dhe e kalon te Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve.

Vini re se ky tatim mbi fitimin kapital nga tjetërsimi i pronës është i ndarë nga tri kosto të tjera:

• Tatimi mbi të ardhurat personale (TAP): Ky është tatim i përgjithshëm mbi të ardhurat, jo specifik për pronën.
• Taksa vendore e kalimit të pronësisë: Paguhet tek bashkia, jo tek tatimet (shih Hapin 6).
• Tarifa noteriale: Paguhet te noteri për hartimin e kontratës.

Për kontekstin e plotë të tatimeve dhe deklarimit tatimor, lexoni guidën tonë të dedikuar.

Përpara se të llogaritni tatimin, verifikoni nëse përfitoni nga njëri prej përjashtimeve ligjore. Udhëzimi 34/2023 parashikon disa raste ku tatimi 15% nuk aplikohet.

Përjashtimet kryesore:

• Ndërtuesit/zhvilluesit e regjistruar në QKB. Ata paguajnë tatim mbi fitimin si biznes, jo si individ. Taksa e shitjes së pronës nuk aplikohet për ta.
• Shitjet e detyruara nga shteti. Ankandet dhe ekzekutimet e detyruara janë të përjashtuara.
• Trashëgimia e parë brenda shkallës 1 dhe 2. Kur një pasuri kalon për herë të parë te trashëgimtarët e shkallës së parë (fëmijë, prindër) ose të dytë (vëllezër, motra), nuk paguhet tatim.
• Dhurimet dhe trashëgimitë nën 5,000,000 lekë. Për çdo tatimpagues, transferimet nën këtë prag janë të përjashtuara.
• Transferimi i tokës bujqësore sipas Ligjit të Tokës 1991. Kur fermerët e regjistruar transferojnë tokë bujqësore sipas dispozitave të ligjit nr. 7501, përjashtimi aplikohet.
• Kontrata shkëmbimi tokë për sipërfaqe ndërtimi. Momenti i shkëmbimit nuk konsiderohet moment për llogaritjen e fitimit kapital. Tatimi lind vetëm kur shitet prona e marrë nga shkëmbimi.

Një sqarim i rëndësishëm: në legjislacionin shqiptar nuk ekziston një përjashtim automatik për "rezidencën kryesore pas 5 vitesh" siç ndodh në disa vende të BE-së. Nëse keni dëgjuar për një përjashtim të tillë, ai nuk aplikohet në Shqipëri sipas Ligjit 29/2023. Tatimi 15% mbi fitimin kapital zbatohet pavarësisht sa kohë keni jetuar në pronë ose sa kohë e keni pasur atë në pronësi.

Megjithatë, ekziston një mënyrë ligjore për të ulur barrën tatimore: rivlerësimi i pronës sipas Ligjit 85/2025 (shih Hapin 4). Nëse pronësia juaj ka një diferencë të madhe midis vlerës së blerjes dhe vlerës aktuale, rivlerësimi me 5% përpara shitjes mund të jetë zgjidhja.

Për më shumë mbi taksat vendore dhe të pronës, lexoni udhëzuesin tonë.

Si e llogaritni saktësisht tatimin kur çmimi i referencës është më i lartë se çmimi real? Kjo është pika ku shumica e pronarëve ngatërrohen.

Përcaktoni vlerën e shitjes

Vlera e shitjes për qëllime tatimore nuk është gjithmonë çmimi që shkruhet në kontratë. ASHK krahason çmimin e kontratës me çmimin e referencës sipas VKM 132/2018 dhe përdor vlerën më të lartë.

Çmimet e referencës janë çmime minimale fiskale të përcaktuara për çdo zonë kadastrale sipas VKM 132/2018. Tirana ka 32 zona kadastrale, me çmime që variojnë nga 5,100 deri në 120,300 lekë/m². Zonat qendrore (Blloku, Rruga e Kavajës) kanë çmimet më të larta, ndërsa zonat periferike kanë çmime më të ulëta.

Kontrolloni çmimin e referencës për zonën tuaj në hartat e publikuara nga ASHK ose në portalin e-Albania. Kjo është hapi i parë përpara çdo llogaritjeje, pasi çmimi i referencës përcakton kufirin minimal të vlerës tatimore.

Shembull: Nëse shisni një apartament me kontratë prej 6,000,000 lekë, por çmimi i referencës për zonën tuaj del 7,000,000 lekë, ASHK do të përdorë 7,000,000 lekë si bazë tatimore. Nuk mund ta shmangni këtë rregull.

Aplikoni amortizimin 1% në vit

Çmimi i referencës zvogëlohet me 1% për çdo vit pronësie, me një kufi maksimal prej 30%. Formula:

Çmimi i referencës i rregulluar = Çmimi i referencës x (1 - 0.01 x vitet e pronësisë)

Pas 20 vitesh pronësie, çmimi i referencës ulet me 20%. Pas 30 vitesh ose më shumë, ulja mbetet 30% (kufiri maksimal). Prona nuk mund të vlerësohet më pak se 70% e çmimit fillestar të referencës. Amortizimi fillon nga data e marrjes së titullit të pronësisë (data e regjistrimit në ASHK), jo nga data e ndërtimit.

Kjo rregull është e rëndësishme për pronarë që kanë mbajtur pronën për periudha të gjata. Sa më gjatë e keni pasur pronën, aq më e ulët bëhet vlera minimale tatimore, duke ju dhënë hapësirë për një tatim më të ulët në shitje.

Rregull i veçantë për apartamentet e privatizuara: Nëse keni një apartament që e keni marrë nga privatizimi i banesave shtetërore (pas vitit 1991), shitja e parë ka trajtim fiskal të ndryshëm. Vlera e referencës llogaritet si 50% e çmimit të referencës së zonës, dhe nuk aplikohet amortizimi 1% në vit. Kjo vlen vetëm për shitjen e parë; nëse blerësi e rishit më vonë, rregullat standarde aplikohen.

Përcaktoni vlerën e blerjes

Kjo varet nga mënyra si e keni marrë pronën:

• Blerje me kontratë: Përdoret vlera e regjistruar në kontratën e fundit ku është paguar tatim.
• Trashëgimi pa vlerë të mëparshme: Kosto e ndërtimit për m² nga viti i regjistrimit (për ndërtesa) ose vlera e tokës e indeksuar me koeficientët e inflacionit (për tokë).
• Tokë e vjetër pa referencë: Udhëzimi 34/2023, Aneksi 1, jep tabelën e indeksit të inflacionit 1989-2023.

Shembuj praktikë

Shembulli 1: Apartament në Tiranë, 75 m², blerë në 2004, shitur në 2024 për 7,500,000 lekë

1. Çmimi i referencës: 75 m² x 120,300 lekë/m² = 9,022,500 lekë
2. Amortizimi: 20 vite x 1% = 20%
3. Referenca e rregulluar: 9,022,500 x (1 - 0.20) = 7,218,000 lekë
4. Vlera e shitjes tatimore: MAX(7,500,000, 7,218,000) = 7,500,000 lekë
5. Nëse vlera e blerjes (sipas kontratës origjinale) ishte 4,000,000 lekë:
6. Tatimi: (7,500,000 - 4,000,000) x 15% = 525,000 lekë

Vini re: edhe pse referenca e rregulluar (7,218,000) ishte më e ulët se çmimi real (7,500,000), ASHK përdor çmimin real pasi është më i lartë. Rregulla është gjithmonë: përdor vlerën MË TË LARTË.

Shembulli 2: Tokë bujqësore, 20,000 m², në pronësi që nga 1994, shitur për 7,280,000 lekë

1. Vlera e blerjes e indeksuar me inflacionin (indeks 3.625): 2,008,276 lekë
2. Tatimi: (7,280,000 - 2,008,276) x 15% = 790,759 lekë

Koeficientët sipas llojit të pronës:

Nëse fitimi juaj kapital është i madh, rivlerësimi i pronës përpara shitjes mund t'ju kursejë mijëra euro. Kjo është mundësia më e rëndësishme tatimore e vitit 2026, me afat deri më 31 dhjetor 2026.

Ligji 85/2025 u mundëson të gjithë pronarëve (individë dhe biznese) të përditësojnë vlerën e regjistruar të pronës në ASHK. Tatimi për rivlerësimin është vetëm 5% mbi diferencën midis vlerës së re dhe vlerës së vjetër. Afati i aplikimit: 22 janar 2026 deri më 31 dhjetor 2026.

Pas rivlerësimit, vlera e re bëhet baza e kostos për çdo shitje të ardhshme (Neni 1, Pika 7, Ligji 85/2025). Fitimi i tatueshëm me 15% zvogëlohet ndjeshëm ose eliminohet plotësisht.

Shembull llogaritës

Pronë e blerë me 40,000 euro, vlera aktuale 100,000 euro:

Pa rivlerësim:

• Fitimi: 100,000 - 40,000 = 60,000 euro
• Tatim shitjeje: 60,000 x 15% = 9,000 euro

Me rivlerësim përpara shitjes:

• Rivlerësim: (100,000 - 40,000) x 5% = 3,000 euro (paguhet tani)
• Baza e re e kostos: 100,000 euro
• Fitimi në shitje: 100,000 - 100,000 = 0 euro
• Tatim shitjeje: 0 euro
• Kursimi total: 6,000 euro

Udhëzimi 5/2026 njeh gjithashtu amortizimin e pronës gjatë rivlerësimit: sa më e vjetër prona, aq më pak tatim paguhet. Ky përfitim nuk ka ekzistuar në rivlerësimet e mëparshme.

Kur ia vlen dhe kur nuk ia vlen rivlerësimi?

Rivlerësimi ia vlen kur:

• Keni blerë pronën shumë vite më parë me çmim të ulët
• Planifikoni ta shisni brenda 1-3 viteve të ardhshme
• Diferenca midis vlerës së regjistruar dhe vlerës aktuale është e madhe

Rivlerësimi nuk ia vlen kur:

• Diferenca midis vlerës së vjetër dhe të re është e vogël (taksa 5% mund të jetë më e lartë se kursimi)
• Nuk planifikoni ta shisni pronën
• Prona është e trashëguar dhe ende nuk e keni regjistruar transferimin

Na kontaktoni për të llogaritur nëse rivlerësimi ia vlen për pronën tuaj specifike.

Pronarë që shkojnë te noteri pa dokumentet e plota humbasin kohë dhe para. Përgatitja paraprake e eliminon këtë problem.

Dokumentet e shitësit

1. Certifikatë pronësie nga ASHK (vërteton pronësinë ligjore)
2. Plan kadastral nga ASHK (tregon kufijtë dhe sipërfaqen e saktë)
3. Vërtetim nga bashkia se nuk keni detyrime të papaguara tatim-pronash
4. Leje ndërtimi + certifikatë përdorimi (për apartamente në pallate)
5. Dokument identifikimi (kartë identiteti ose pasaportë)
6. Kontrata e mëparshme e blerjes (për përcaktimin e bazës së kostos)

Dokumentet e blerësit

1. Dokument identifikimi
2. Certifikatë biznesi nga QKB (nëse blerësi është person juridik)

Këshillë praktike

Shumë nga këto dokumente mund t'i kërkoni online përmes portalit e-Albania, pa shkuar fizikisht në zyrat e ASHK. Kjo kursen 1-2 ditë pune. Merrni certifikatën e pronësisë dhe planin kadastral së paku 2 javë përpara datës së planifikuar te noteri, pasi ASHK mund të ketë vonesa në periudhat me fluks të lartë.

Nëse nuk e gjeni kontratën e mëparshme të blerjes, kërkoni një kopje të noterizuar te noteri ku është bërë transaksioni origjinal. Gjithashtu, ASHK ruan kopje të kontratave të regjistruara. Kjo kopje ju nevojitet për të përcaktuar bazën e kostos (shih Hapin 3).

Kontrolloni që certifikata e pronësisë të jetë e përditësuar dhe pa barra (peng hipotekor, sekuestro). Nëse mbi pronën ekziston një hipotekë bankare, duhet ta zgjidhni përpara shitjes ose të merrni miratimin e bankës.

Kush e llogarit tatimin? Kush e mbledh? Kur saktësisht duhet paguar? Udhëzimi 34/2023 i përgjigjet këtyre pyetjeve.

Procesi hap pas hapi

1. Palët bien dakord për çmimin dhe kushtet. Zakonisht ndihmon një agjent imobiliar ose avokat, por nuk është i detyrueshëm.
2. Noteri përgatit kontratën e shitjes bazuar në marrëveshjen midis palëve. Noteri verifikon identitetin e palëve dhe statusin e pronës.
3. ASHK llogarit tatimin mbi fitimin kapital duke krahasuar çmimin e kontratës me çmimin e referencës. Llogaritja bëhet automatikisht në sistemin e ASHK.
4. Shitësi paguan tatimin 15% përpara regjistrimit kadastral. Pagesa bëhet me mandat pagese në bankë ose online. Pa pagesë, pa regjistrim.
5. ASHK mbledh pagesën dhe lëshon mandatin e pagesës. Ky mandat është provë se tatimi është shlyer.
6. ASHK transferon fondet te Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve brenda datës 20 të muajit pasardhës, bashkë me listën e tatimpaguesve.
7. Kontrata notarizohet dhe prona regjistrohet në emër të blerësit. Blerësi merr certifikatën e re të pronësisë.

I gjithë procesi, nga momenti i paraqitjes te noteri deri në regjistrimin përfundimtar, zgjat zakonisht 3-7 ditë pune nëse dokumentet janë gati dhe nuk ka probleme me statusin e pronës.

Kostot e tjera përveç tatimit 15%

Vini re se tarifa noteriale llogaritet mbi vlerën totale të transaksionit, jo mbi fitimin. Për prona me vlerë mbi 15,000,000 lekë, tarifa bie në 0.28%, dhe për mbi 50,000,000 lekë në 0.25%. Noteri do t'ju japë llogaritjen e saktë të tarifës përpara nënshkrimit.

Taksa vendore e kalimit të pronësisë ndryshon sipas bashkisë. Shifrat e mësipërme janë për Tiranën. Bashkitë e tjera mund të kenë norma të ndryshme, prandaj kontrolloni me bashkinë tuaj lokale përpara ditës së transaksionit.

Për tatimin në burim dhe detyrime të tjera, lexoni artikullin tonë të dedikuar.

Keni trashëguar një pronë nga prindërit dhe tani doni ta shisni? Ose keni marrë dhuratë një apartament? Rregullat ndryshojnë sipas mënyrës si e keni fituar pronësinë.

Prona e trashëguar

Trashëgimia e parë (nga i vdekuri te trashëgimtarët e shkallës 1-2 ose vëllezërit/motrat) është e përjashtuar nga tatimi 15%. Por kur trashëgimtari vendos ta shesë pronën më vonë, tatimi llogaritet kështu:

• Baza e kostos: Vlera e regjistruar në dokumentet noteriale të trashëgimlënësit, ose kosto e ndërtimit/m² nga viti i regjistrimit të dëshmisë së trashëgimisë.
• Për prona të vjetra (para vitit 2000): Përdoret indeksi i inflacionit nga Aneksi 1 i Udhëzimit 34/2023 për të rregulluar vlerën historike.

Shembull: Keni trashëguar një apartament 80 m² në Tiranë nga prindërit, të regjistruar në vitin 1995 me vlerë 500,000 lekë. E shisni në 2025 për 10,000,000 lekë. Vlera e blerjes rregullohet me indeksin e inflacionit për vitin 1995 (le të themi indeks 4.2): 500,000 x 4.2 = 2,100,000 lekë. Tatimi: (10,000,000 - 2,100,000) x 15% = 1,185,000 lekë.

Prona e dhuruar

Dhurimi i pronës ka rregulla specifike:

• Dhurimet nën 5,000,000 lekë për tatimpagues: të përjashtuara nga tatimi 15%.
• Mbi 5,000,000 lekë: trajtohen si transferim i tatueshëm. Tatimi 15% aplikohet mbi diferencën midis vlerës së pronës (sipas referencës) dhe bazës së kostos.
• Baza e kostos: vlera origjinale e marrjes së pronës nga dhuruesi. Nëse dhuruesi e kishte blerë me 3,000,000 lekë dhe ju e dhuron kur vlera e referencës është 8,000,000 lekë, tatimi llogaritet mbi diferencën.
• Kur personi që ka marrë dhuratën vendos ta shesë pronën, baza e kostos mbetet vlera e regjistruar në momentin e dhurimit.

Kontrata shkëmbimi

Shkëmbimi i tokës për sipërfaqe ndërtimi nuk konsiderohet moment për llogaritjen e fitimit kapital. Tatimi 15% lind vetëm kur prona e marrë nga shkëmbimi shitet. Baza e kostos për shitjen e ardhshme: vlera e tokës në transaksionin e mëparshëm.

Kjo do të thotë: nëse keni dhënë tokën tuaj te një kompani ndërtimi dhe keni marrë dy apartamente në këmbim, nuk paguani tatim në momentin e shkëmbimit. Por kur të shisni njërin prej apartamenteve, tatimi llogaritet duke përdorur vlerën e tokës origjinale si bazë kostoje.

Këto raste janë ndër më të ndërlikuarat në praktikë. Llogaritja e gabuar e bazës së kostos mund t'ju kushtojë qindra mijëra lekë tatim shtesë. Nëse nuk jeni të sigurt si llogaritet për pronën tuaj, na kontaktoni për ndihmë profesionale.